Guide til omlægning af boliglån

Hvad er låneomlægning, og hvorfor kan det være relevant?

Låneomlægning – også kaldet konvertering – betyder, at du ændrer dit nuværende boliglån (typisk et realkreditlån) til et nyt lån. Det gamle lån indfries (betales ud) og erstattes af et nyt lån, ofte med en anden rente eller løbetid. Formålet er som regel at forbedre din økonomiske situation, fx ved at opnå en lavere månedlig ydelse, reducere din restgæld (det beløb du skylder), eller sikre dig mod rentestigninger.

Hvorfor kan det være relevant? Renteniveauet ændrer sig over tid, og dit lån behøver ikke forblive det samme gennem hele løbetiden. Hvis renten falder, kan du måske få en lavere rente og dermed spare penge hver måned. Omvendt, hvis renten stiger, kan der være en mulighed for at skære noget af din gæld ved at omlægge lånet. Derudover kan livsforhold ændre sig – måske vil du afdrage hurtigere, skifte fra variabel rente til fast rente for at få mere sikkerhed, eller udnytte friværdien i boligen. Låneomlægning giver fleksibilitet til at tilpasse dit lån efter nye behov eller markedsforhold.

Hvornår giver det mening at omlægge dit boliglån?

Det er ikke altid en god idé at omlægge lån – det afhænger af situationen. Generelt giver det mening at overveje en omlægning i disse tilfælde:

• Når renten falder markant (nedkonvertering): Har du et fastforrentet lån med en høj rente, og markedsrenterne falder betydeligt, kan du omlægge til et nyt lån med lavere rente. Dette kan reducere din månedlige ydelse og de samlede renteudgifter over tid. En tommelfingerregel er, at renteforskellen bør være relativt stor (fx mindst omkring 1-1,5 procentpoint), før det kan betale sig, da der også er omkostninger forbundet med omlægningen.
• Når renten stiger markant (opkonvertering): Hvis du har et fastforrentet lån med lav rente, og markedsrenten stiger meget, kan det lyde underligt at skifte til en højere rente. Men en sådan opkonvertering kan reducere din restgæld, fordi dit gamle lån kan indfries billigere. Dette giver kun mening, hvis rentestigningen er betydelig (igen ofte et par procentpoint forskel) og du vurderer, at renten senere kan falde igen, så du kan omlægge ned efterfølgende.
• Størrelsen på lånet er betydelig: Omlægning har faste omkostninger (gebyrer m.m.), så gevinsten skal kunne opveje disse. Typisk ser man først seriøst på omlægning, hvis restgælden er forholdsvis stor (for eksempel flere hundredetusinde kroner eller mere). Er lånet meget lille, vil besparelsen ved en lavere rente ofte være for lille til at opveje omkostningerne.
• Ændret økonomisk situation eller behov: Nogle gange omlægger man for at ændre lånetypen. Det kan være, at du ønsker at skifte fra variabel rente til fast rente for at få sikkerhed mod fremtidige rentestigninger (såkaldt skrå konvertering), eller omvendt skifte til variabel for potentielt lavere rente her og nu. Det kan også være for at få afdragsfrihed, forlænge eller forkorte løbetiden på lånet, eller låne yderligere op i boligen (fx ved renovering).

Kort sagt: Det giver mening at omlægge dit boliglån, når der er en økonomisk gevinst eller et ønske om at ændre vilkårene, og denne gevinst er større end de omkostninger og ulemper, der er ved omlægningen. Timing er vigtig – man forsøger at ramme et gunstigt tidspunkt i rentemarkedet, men da ingen med sikkerhed kan spå om rentens udvikling, må man basere sin beslutning på den aktuelle situation og sin egen risikovillighed.

Vigtige faktorer at være opmærksom på ved omlægning

Før du kaster dig ud i en låneomlægning, er der flere faktorer og omkostninger, du skal have for øje:

• Omkostninger ved omlægning: At omlægge et lån er ikke gratis. Der vil typisk være gebyrer til realkreditinstituttet/banken for at oprette det nye lån og indfri det gamle. Desuden kan der være kurtage (handelomkostning) for at købe/sælge obligationer samt tinglysningsafgift til staten for at registrere det nye lån. Disse omkostninger kan løbe op i flere tusinde kroner. Det er vigtigt at indregne dem i regnestykket – en omlægning skal helst spare dig nok penge i renter/ydelse til at tjene disse omkostninger hjem inden for en rimelig periode (fx et par år).
• Kurs på eksisterende lån: Hvis du har et fastforrentet realkreditlån, er der en underliggende obligationskurs (pris) for dit lån. Når renten falder, stiger kursen på obligationerne (ofte over 100), og det betyder, at det bliver dyrere at indfri lånet (du skal betale mere end det udestående beløb). Omvendt, når renten stiger, falder kursen (under 100), og det bliver billigere at indfri lånet (du kan indfri for mindre end det oprindelige beløb). Kursen afgør altså hvor meget din restgæld ændrer sig ved en omlægning. Det er en central del af opkonvertering/nedkonvertering.
• Renteforskel og besparelse: Som nævnt skal forskellen mellem din nuværende rente og den nye rente være tilpas stor, for at omlægningen kan betale sig. En lille rentenedsættelse på fx 0,5% vil sjældent kunne svare sig, da omlægningsomkostningerne æder gevinsten. Ofte taler man om, at renten skal falde eller stige mindst omkring 1-2 procentpoint, før man får en klar økonomisk fordel (den præcise grænse afhænger dog af bl.a. lånets størrelse og løbetid).
• Restløbetid på lånet: Hvor langt du er i lånets løbetid kan have betydning. Hvis du alligevel er tæt på at have betalt dit lån ud (eller planlægger at sælge boligen snart), kan en omlægning være mindre meningsfuld, da der er kortere tid til at hente omkostningerne hjem. Omvendt, hvis du har mange år tilbage, kan selv en mindre rentebesparelse over lang tid løbe op i en stor fordel.
• Månedlig ydelse og rådighedsbeløb: Overvej din økonomi – kan du håndtere, hvis ydelsen stiger midlertidigt? Ved en opkonvertering vil din månedlige betaling typisk gå op, så du skal have råd til en periode med højere udgifter. Sørg for at have luft i budgettet. En nedkonvertering vil sænke ydelsen, hvilket kan give mere rådighedsbeløb hver måned, men vær opmærksom på at du måske skylder lidt mere efter omlægningen.
• Forventninger til renten fremover: Din egen vurdering af rentens fremtid spiller ind. Ingen kan vide det med sikkerhed, men du kan gøre dig nogle overvejelser. Hvis du tror, renten vil falde yderligere, kan det måske betale sig at vente lidt med at nedkonvertere (så du kan få en endnu lavere rente). Omvendt, hvis du tror renten stiger yderligere, kan det være en idé at opkonvertere snart for at nå at skære i gælden. Husk dog, at timing er svært – det vigtigste er, at omlægningen giver mening ud fra nuværende forhold; eventuelle fremtidige rentegevinster bør ses som en bonus og ikke den eneste begrundelse.
• Lånetype og fleksibilitet: Overvej om du vil ændre lånetype i forbindelse med omlægningen. Hvis du fx går fra variabel rente til fast rente (for at få sikkerhed), er fokus måske ikke at spare penge her og nu, men at få stabilitet. Omvendt kan skift fra fast til variabel være motiveret af et ønske om lavere ydelse på kort sigt, men så accepterer du større risiko for fremtiden. Disse overvejelser hænger sammen med omlægningen og bør tænkes ind, så det nye lån passer til dine behov og risikovillighed.

Når du har overvejet alle disse faktorer, kan det være en god idé at lave beregninger (gerne sammen med en bankrådgiver eller ved hjælp af online låneberegnere) for at se sort på hvidt, om en omlægning vil gavne dig. Nu vil vi se nærmere på de to hovedtyper af låneomlægning: opkonvertering og nedkonvertering.

Hvad er opkonvertering, og hvornår kan det betale sig?

Opkonvertering betyder, at du omlægger dit lån til et nyt lån med højere rente end det, du havde før. Det lyder måske mærkeligt at skifte til en højere rente, da man jo umiddelbart tænker, at højere rente = dyrere lån. Men grunden til, at en opkonvertering kan være attraktiv, er effekten på din restgæld. Når renteniveauet i markedet stiger, falder kursen på de obligationer, der ligger bag dit nuværende fastforrentede lån. Det betyder, at du kan indfri (tilbagebetale) dit gamle lån for mindre end det beløb, du skylder. Med andre ord kan du skære en bid af gælden.

Ved opkonvertering gør du altså følgende: Du betaler dit gamle lån ud til en lav kurs (under 100), hvilket reducerer din restgæld, og optager et nyt lån med en højere pålydende rente. Fordi renten på det nye lån er højere, vil din månedlige ydelse stige (renteudgiften pr. lånt krone er større). Opkonvertering giver ofte kun mening, hvis du forventer at renten senere falder igen, så du på et tidspunkt kan lægge lånet om til en lavere rente (nedkonvertere) men nu med den lavere restgæld, du opnåede. Det er med andre ord en strategi, hvor man først reducerer sin gæld og derefter håber at kunne reducere renten.

Hvornår kan det betale sig? Opkonvertering er mest aktuel i perioder med kraftige rentestigninger. Et eksempel: Lad os sige du har et lån med 1% fast rente. Hvis markedsrenten stiger til fx 3%, vil kursen på dit 1% lån falde markant (måske til omkring 85-90, afhængigt af løbetid og marked). Du kunne så indfri lånet for måske 85-90 kr. per 100 kr. gæld. Det vil sige, at for hver 100 kr. du skylder, betaler du kun 85-90 kr. – din gæld falder altså med 10-15%. Herefter optager du et nyt lån til 3% rente på det lavere gældsbeløb. Din månedlige betaling bliver højere, fordi 3% af det nye (lavere) beløb kan stadig være større end 1% af det oprindelige større beløb. Men hvis du kan leve med den højere ydelse midlertidigt, har du nu en mindre gæld. Hvis renten senere falder, kan du så nedkonvertere til en lav rente og beholde fordelen af den lavere gæld – det giver samlet en stor besparelse.

Det kan være risikabelt at opkonvertere. Hvis renten ikke falder igen (eller måske fortsætter med at stige yderligere), kan du ende med at sidde fast med et lån med høj rente og uden mulighed for en hurtig gevinst. Du kan selvfølgelig vælge at opkonvertere igen, hvis renten fortsætter op, og skære gælden yderligere, men hver gang stiger din ydelse. Derfor skal man kun opkonvertere, hvis man har en robust økonomi, der kan klare en højere betaling, og hvis man har en vis risikovillighed. Mange vælger først at opkonvertere, når renten er steget så meget, at der er en betydelig gældsreduktion at hente (flere procent af gælden), og kun hvis de føler sig komfortable med at “gambler” på en fremtidig rentefald. Opkonvertering er altså mest for de boligejere, der er proaktive og strategiske omkring deres lån, og som kan tåle en periode med højere omkostninger for en potentiel langsigtet gevinst.

Hvad er nedkonvertering, og hvornår kan det betale sig?

Nedkonvertering betyder, at du omlægger dit lån til et nyt lån med lavere rente end din nuværende. Dette er den mest almindelige form for låneomlægning, da den umiddelbart giver en besparelse på den månedlige ydelse. Når markedsrenten falder, vil kursen på de obligationer bag dit nuværende fastforrentede lån stige (ofte over kurs 100). Det betyder, at det koster mere end det nuværende restgæld at indfri lånet. Med andre ord kan din gæld stige lidt ved omlægningen, fordi du måske skal betale fx 102 eller 105 kr. for hver 100 kr. du skylder for at komme ud af det gamle lån. Til gengæld får du en lavere rente fremover på det nye lån, hvilket normalt sænker din månedlige ydelse betydeligt.

Ved nedkonvertering gør du altså: Du indfrier dit gamle lån til en høj kurs (over 100, så restgælden vokser lidt), og optager et nyt lån med lavere rente. Resultatet er, at din månedlige betaling falder, fordi renten på dit lån er lavere. Du sparer penge hver måned på ydelsen, og over tid kan disse besparelser mere end opveje den eventuelle stigning i restgælden og omlægningsomkostningerne.

Hvornår kan det betale sig? Nedkonvertering giver typisk mening, når renten er faldet så meget, at du kan få et nyt fastforrentet lån, der er betydeligt billigere i rente end dit nuværende. For eksempel: Har du et 3% lån og renten falder til omkring 1%, så vil du måske kunne omlægge til et 1% lån. Dit gamle 3% lån skal muligvis indfries til kurs ~105 (dvs. din gæld øges med ca. 5% under indfrielsen). Hvis du skyldte 1.000.000 kr., kan din nye gæld måske blive omkring 1.050.000 kr. efter omlægningen. Men din rente falder fra 3% til 1%. Det betyder, at hvor du før betalte 30.000 kr. om året i rente, betaler du nu ca. 10.500 kr. om året. Den månedlige ydelse falder markant (både pga. lavere rente og fordi man ofte kan vælge at beholde nogenlunde samme løbetid). Over nogle år vil de sparede renter og afdrag således indhente den ekstra gæld på 50.000 kr. og de ~omlægningomkostninger, der var.

Man bør typisk lave en nedkonvertering, når man forventer at blive boende i sin bolig i længere tid (så man har tid nok til at hente besparelsen hjem). Hvis man alligevel overvejer at flytte inden for få år, kan det nogle gange ikke betale sig at betale omkostningerne ved at omlægge. Men er rentefaldet stort, kan det næsten altid betale sig for et større lån, da de månedlige besparelser så er betydelige. Et andet råd er at vælge et nyt lån hvor kursen er tæt på 100, hvis muligt – det betyder, at den rente du får, ikke er for lav i forhold til markedet. For eksempel hvis renten falder meget, kan du nogle gange vælge mellem et 1% lån til kurs 95 eller et 1,5% lån til kurs 100. Selvom 1% lyder lavere, kan det at optage til kurs 95 betyde, at du starter med højere gæld. Mange vil foretrække at vente eller vælge kuponrenten der giver en kurs omkring 100, for at undgå for stor ekstra gæld. Detaljen omkring kursvalg kan din rådgiver hjælpe med, men pointen er: Jo lavere rente du går efter, jo større kan indfrielseskursen være på det gamle lån. Man balancerer altså gevinst nu mod en lidt højere gæld.

I praksis foretager mange boligejere nedkonverteringer, når renten falder, for at få en lavere ydelse. Det er relativt sikkert: Skulle renten stige igen senere, har du stadig sikret dig en lav rente for resten af lånets løbetid, og stigningen i restgælden ved omlægningen var en éngangsting. Du kan faktisk opfatte nedkonvertering som at “købe” sig til en lav rente ved at acceptere en engangspris (i form af højere gæld/omkostning). Så længe du bliver boende længe nok, vil den lavere rente som regel mere end opveje prisen.

Fordele og ulemper ved opkonvertering

Fordele ved opkonvertering:

• Lavere restgæld: Den primære fordel er, at din restgæld falder, når du indfrier et lån til under kurs 100. Du skylder simpelthen mindre efter omlægningen, hvilket styrker din økonomiske balance. Dette kan være en fordel i sig selv – fx hvis boligpriserne falder, er det bedre at skylde mindre i huset.
• Potentiale for stor gevinst på sigt: Hvis renten falder igen efter en opkonvertering, kan du opnå en stor gevinst ved at nedkonvertere på det tidspunkt. Du kombinerer da en lav gæld med en lav rente. Det kan føre til markant lavere fremtidige ydelser eller hurtigere afvikling af lånet. Nogle boligejere har sparet mange penge ved at lave en opkonvertering på toppen af renten og senere nedkonvertere, når renten faldt (dette kaldes også en konverteringsgevinst).
• Bedre forberedelse til rentefald: Efter en opkonvertering har du et lån med høj rente. Det betyder også, at hvis renten falder, står du med et oplagt lån at nedkonvertere fra – du har “krudt” til at udnytte rentefald, fordi dit lån har en høj kuponrente. I mellemtiden kan du nyde godt af, at din gæld er lavere end før.

Ulemper ved opkonvertering:

• Højere månedlig ydelse med det samme: Ulempen er klart, at din rente er højere på det nye lån, så du betaler mere hver måned. Dit lån bliver dyrere at servicere, og det kan belaste din økonomi på kort sigt. Det kræver, at du kan håndtere de større ydelser uden problemer, måske i flere år, indtil en eventuel nedkonvertering senere.
• Afhænger af fremtidigt rentefald: Gevinsten ved opkonvertering realiseres først for alvor, hvis renten faktisk falder igen og du kan konvertere ned. Hvis dette ikke sker inden for rimelig tid, kan du ende med at have betalt mange ekstra renter uden at få den store gevinst ud af det. Det er altså en strategi med usikkerhed.
• Flere omlægninger kan være nødvendige: Det kan vise sig, at renten stiger yderligere efter du har opkonverteret. Nogle vælger så at opkonvertere endnu en gang (til en endnu højere rente) for at skære gælden yderligere. Hver omlægning har omkostninger og øger ydelsen, så du skal være varsom. Og hvis renten ikke vender nedad, kan man ikke blive ved for evigt.
• Psykologisk belastning: Det kan føles kontraintuitivt at gå frivilligt ind i et lån med højere rente. Nogle boligejere kan blive urolige ved at se deres månedlige udgifter stige og skal have is i maven for at vente på det fremtidige rentefald. Man skal altså være komfortabel med strategien.

Fordele og ulemper ved nedkonvertering

Fordele ved nedkonvertering:

• Lavere månedlig ydelse: Den mest mærkbare fordel er, at din månedlige betaling falder, når du får en lavere rente. Det forbedrer dit rådighedsbeløb med det samme. For mange husholdninger betyder det flere penge til opsparing eller forbrug hver måned, hvilket kan øge den økonomiske komfort.
• Lavere renteudgifter over tid: Med en lavere rente betaler du mindre i rente til realkreditinstituttet/banken hvert år. Over lånets løbetid kan dette spare dig for mange tusinde kroner. Disse besparelser kan bruges til at afdrage ekstra på lånet (hvis man ønsker at blive hurtigere gældfri) eller til andre formål.
• Sikkerhed mod rentestigning: Hvis du nedkonverterer til et fastforrentet lån med lav rente, låser du den lave rente fast. Skulle markedsrenten stige igen senere, påvirker det ikke din rente – du har sikret dig de lave omkostninger i resten af lånets løbetid. Du kan dermed læne dig tilbage velvidende, at du har et billigere lån, uanset at fremtidige renter måske går op.
• Forbedret budget og økonomisk fleksibilitet: Med lavere ydelse bliver det lettere at håndtere uforudsete udgifter eller modstå økonomiske udsving. Det kan også gøre det nemmere at overholde lånekrav (fx hvis din indkomst falder, er et billigere lån lettere at betale).

Ulemper ved nedkonvertering:

• Øget restgæld: Når du indfrier det gamle lån til over kurs 100, stiger din restgæld en smule. Du skylder altså mere end før omlægningen. Dette kan føles som et skridt tilbage, da dit samlede lån vokser. Det er kun et problem, hvis du fx skulle sælge boligen igen hurtigt, for så skal den højere gæld indfries. Men bliver du boende, vil den lavere rente som regel kompensere for den højere gæld over tid.
• Omlægningsomkostninger: Ligesom ved enhver omlægning skal du betale gebyrer og omkostninger for at gennemføre nedkonverteringen. Disse udgifter æder en del af gevinsten ved den lavere rente, især på kort sigt. Du skal ofte regne med nogle år, før du “tjener” omkostningerne hjem via de lavere ydelser. Hvis du afbryder lånet (sælger boligen eller omlægger igen) inden den tid, kan besparelsen være spist op af omkostningerne.
• Kan fortrydes hvis renten falder yderligere: Hvis renten fortsætter med at falde efter du har nedkonverteret, kunne du i teorien have fået en endnu lavere rente ved at vente lidt længere. Dog kan du altid konvertere igen, men det vil så medføre endnu en omgang omkostninger. Nogle gange ser man, at folk nedkonverterer for tidligt i en rentefaldsperiode og ender med at gøre det igen kort efter. Det er ikke nogen katastrofe (de får stadig en forbedring hver gang), men de kunne have sparet en ekstra omgang gebyrer ved at slå sammen til én omlægning. Omvendt er det svært at time bunden, så de fleste vil hellere sikre sig en god rente, når muligheden er der, fremfor at vente for længe.
• Løbetid og afdragsprofil kan ændre sig: Når du optager et nyt lån, kan du måske komme til at have en lidt længere løbetid igen (hvis du fx havde 25 år tilbage og tager et nyt 30-årigt lån, medmindre du bevarer samme eller kortere løbetid på det nye lån). Dette kan betyde, at du samlet set skal betale i flere år (selvom det er billigere pr. måned). Du har som regel mulighed for at vælge løbetid på det nye lån, så vær opmærksom på at tilpasse det til dine ønsker (fx kan du vælge at det nye lån også har ca. 25 år, så du ikke forlænger gældsperioden).

Eksempler på omlægning (beregninger)

Lad os se på et par forenklede eksempler for at illustrere, hvordan nedkonvertering og opkonvertering kan fungere i praksis. Vi bruger runde tal for overskuelighedens skyld.

Eksempel 1: Nedkonvertering (når renten falder)

Forestil dig, at familien Jensen har et fastforrentet realkreditlån: Restgæld 1.000.000 kr. med en rente på 3% (fast). Det betyder, at de hvert år betaler 30.000 kr. i rente til realkreditinstituttet (for nemheds skyld ser vi kun på renten i eksemplet). Den månedlige ydelse er relativt høj på grund af den 3% rente.

Nu falder markedsrenten markant, lad os sige til 1%. Familien Jensen overvejer en nedkonvertering til et nyt lån med ca. 1% rente. Hvad sker der så?

• Deres gamle 3% lån skal indfries. Fordi renten er faldet, er kursen på det 3% lån måske steget til omkring 105. Det betyder, at for at indfri en restgæld på 1.000.000 kr., skal de betale ca. 1.050.000 kr. (105% af restgælden). Det ekstra beløb (50.000 kr.) lægges oven i lånet.
• De optager et nyt lån på ca. 1.050.000 kr. til 1% rente. Hvad betyder det for rentebetalingen? 1% af 1.050.000 kr. er 10.500 kr. i årlig rente. Det er meget mindre end de 30.000 kr. de betalte før.
• Deres nye månedlige ydelse falder betydeligt. Ud over rente besparelsen vil der også være afdrag (hvis lånet ikke er afdragsfrit), men totalt set bliver den månedlige betaling lavere, fordi renten er lavere.

Resultat: Familien har nu en gæld på 1.050.000 kr. i stedet for 1.000.000 kr. (altså 50.000 kr. mere), men deres rente er faldet fra 3% til 1%. Den årlige rentebetaling er reduceret med 19.500 kr. Om måneden svarer det til ca. 1.625 kr. mindre i rentebetaling. Selv når man medregner afdrag, vil den samlede ydelse være lavere end før. De 50.000 kr. ekstra i gæld svarer til en engangsomkostning for at opnå lav rente. Hvis vi fordeler det ud, kan man sige, at de 19.500 kr. sparede renter om året hurtigt “tjener” de 50.000 kr. hjem (på godt 2½ år i rene renter). Efter det punkt er alle fremtidige besparelser en reel gevinst for familien.

Dette eksempel viser, hvorfor nedkonvertering er populært: man får en hurtig besparelse hver måned. Man skal dog huske at medregne faktiske omkostninger (fx gebyrer) i det virkelige liv – de vil forlænge perioden, før man begynder at have nettofortjeneste. Men princippet er, at en tilpas stor rentebesparelse vil over tid mere end betale for omlægningen.

Eksempel 2: Opkonvertering (når renten stiger)

Forestil dig nu, at familien Olsen har et fastforrentet lån med restgæld 1.000.000 kr. til en rente på kun 1%. Det betyder årligt 10.000 kr. i renteudgift (igen ser vi bort fra afdrag for simpelhedens skyld). Dette lån er rigtig billigt for dem, og umiddelbart ville de fleste være glade for at beholde det. Men så sker der det, at markedsrenten stiger kraftigt – lad os sige til 3%. Nu overvejer familien Olsen en opkonvertering til et nyt lån på 3%. Hvorfor dog det?

• Deres 1% lån kan nu indfries billigere, fordi renten er steget. Lad os antage kursen på 1% obligationerne falder til omkring 85. Det betyder, at for at indfri 1.000.000 kr. gæld, skal de kun betale ca. 850.000 kr. (85% af det oprindelige beløb). Det vil sige, de kan slippe af med hele deres gamle lån ved at betale 150.000 kr. mindre end det de skyldte. Deres restgæld falder altså til 850.000 kr. i det nye setup.
• De optager et nyt lån på 850.000 kr. med 3% rente. Hvad betyder det for rentebetalingen? 3% af 850.000 kr. er 25.500 kr. i årlig rente. Så deres årlige renteudgift stiger fra 10.000 kr. til 25.500 kr. (en forskel på 15.500 kr. ekstra om året). Den månedlige ydelse vil stige markant, da renten nu er højere (og der vil også være afdrag som før).

Resultat: Familien skylder nu kun 850.000 kr. mod tidligere 1.000.000 kr., altså de har 150.000 kr. mindre i gæld. Til gengæld er renten på lånet nu 3% i stedet for 1%, så deres månedlige ydelse er steget betydeligt (de betaler ca. 2½ gange så meget i rente om året som før). Økonomisk set har de byttet en løbende udgiftssbesparelse (lav rente) ud med en engangsgevinst (lavere gæld).

Hvorfor kan dette give mening? Det kan det, hvis familien Olsen forventer, at renten falder igen om nogle år. Forestil dig at renten efter nogle år falder tilbage til 1% igen. På det tidspunkt kan familien omlægge (nedkonvertere) deres 3% lån tilbage til 1% lån. Men nu er deres restgæld kun ~850.000 kr. (plus/minus evt. afdrag i mellemtiden). Så ved nedkonverteringen denne gang får de både gavn af den lave rente og de har en lavere gæld end de oprindeligt ville have haft. Deres nye lån til 1% vil måske stadig være omkring 850.000 kr. (kursen kan igen påvirke det lidt), og årlig renteudgift vil være omkring 8.500 kr. Dette er faktisk lavere end de 10.000 kr., de oprindeligt betalte før nogen konverteringer, og deres gæld er 150.000 kr. mindre. I det lys har opkonverteringen + nedkonverteringen givet dem en solid samlet gevinst: 150.000 kr. mindre i gæld og en lav rente på resten.

Men vi skal også se på risikoen: Hvis renten forbliver høj eller stiger yderligere og aldrig rigtig falder tilbage til 1%, så står familien Olsen tilbage med et dyrere lån (3% på 850.000 kr.). Godt nok har de mindre gæld, men de betaler mere i rente hvert år end de gjorde før. Hvis renten f.eks. forbliver omkring 3% resten af lånets løbetid, vil de over tid komme til at betale mere i renteomkostninger end de sparede ved gældsreduktionen. I sådan et scenario ville det have været bedre aldrig at opkonvertere og bare beholde det billige 1% lån. Opkonverteringen er altså en kalkuleret risiko, hvor man satser på et rentefald senere.

Sammenfatning af eksemplerne: Nedkonvertering gavner direkte ved at sænke din ydelse, men øger gælden lidt nu og her. Opkonvertering gør det modsatte: øger din ydelse, men mindsker gælden nu og her. Hvilken vej man går afhænger af rentens bevægelser: faldende rente => nedkonvertering typisk smart; stigende rente => opkonvertering kan være smart hvis man forventer efterfølgende rentefald.